我が家の住宅ローンは35年変動金利ボーナス併用ペアローン&フルローン


前回の記事(新築分譲マンションを購入しました)、前々回の記事(新築分譲マンション買ったった)では新築マンションを購入したことをお伝えしました。

今回の記事では我が家の住宅ローンについて紹介します。

我が家の住宅ローンは
・借入期間35年
・全額変動金利
・ボーナス併用
・ペアローン
・(ほぼ)フルローン
です。

FPに相談したら全力で止められそうな要素ばかりですね。
ただ、私個人としては我が家の状況を鑑みて、一定の合理性があると判断しています。

これらの要素をどのように考えているのか、一つずつ説明します。

借入期間35年について

借り入れ期間を後から短く(繰上返済)することはできても、後から長くすることは通常できません。
だったらなるべく長めに借りたほうが自由度が増します。
(取れるオプションが多くなるという意味です)

また、完済するまで死ぬつもりはありませんが、契約者が亡くなれば団信によってローンはチャラになります。
年齢が上がれば上がるほど死ぬ確率は高まります。

全額変動金利について

変動金利か固定金利か。
永遠のテーマ(?)ですね。

逆説的ですが、どちらが得かを考えると答えは出ません。
金利変動リスクの所在がどちらにあるのかを考えると答えが出ます。

固定金利の場合、金利変動リスクは銀行側にあります。
一方、変動金利の場合、金利変動リスクは借主側にあります。

銀行は慈善事業ではありませんから、固定の金利は金利変動リスクを加味した金利を設定しているはずです。
ということは金利変動リスクが取れるのなら変動金利のほうが得なはず、だと考えました。

全額政府出資の住宅金融支援機構が提供するフラット35については、政策的な優遇対象にハマればお得になる可能性があると思います。

※この考え方に関しては以下の記事を大いに参考にしました。
住宅ローンの変動金利か固定金利かを決める一番簡単な考え方

とは言え、金利が上昇してしまえば結果論として固定金利のほうが良かった、ということになります。
ただ素人の個人的な金利の見通しとしては当面、低金利が続くと考えています。

なぜなら、金利が上がると財政が持たないからです。
投資の世界では「国策には逆らうな」とは良く言ったものですが、金利面に関して日本国政府と同じポジションを取ることにしました。

また、家計は円資産100%(長男のジュニアNISA口座は除く)ですが、私の個人金融資産の3/4程度は外貨建てです。
この外貨で私の住宅ローン借入額の4割は賄うことができます。

財政懸念から金利上昇が起こった場合、日本円の価値は下落し、住宅価格は上昇(インフレ)、外貨も上昇すると考えます。

ボーナス併用について

ボーナス併用払いに関して、私の立場は中立でした。

ボーナス併用するにしても、併用しないにしても、金利が変わらない以上、年間の返済額はほとんど変わらないので気分の問題だと思っています。

今回ボーナス併用払いにしたのは妻の希望によるところが大きいです。

ボーナス併用払いにすることで、月々の住居に関する支払い(住宅ローン返済+管理費+修繕積立金+インターネット使用料、固定資産税月割は含まない)を元々住んでいた1LDKの賃貸マンションの家賃+6000円程度の水準に抑えることにしました。

住居費は夫妻で折半しているので、個人の負担としては+3000円程度の水準です。

一方、ボーナスについては今まで25%を家計(共通財布)に入れ、残りの75%はお小遣いにしていました。
今後は25%を家計(共通財布)に入れ、残りの75%からボーナス払い分の住宅ローンを支払った残りがお小遣いとなります。

一般的な教えとして、ボーナスは変動するので住宅ローン返済の当てにすべきではないという話があります。
ただ我が家の場合、両方ともボーナスの額が安定(※)しているのでボーナスも当てにしています。

※我が家は片方は公務員、もう片方は民間の会社員です。
※ただこの会社は、ボーナスの支給が3回(夏・冬・決算)あり、夏と冬のボーナスは実質固定(2ヶ月ずつ)で、決算賞与が会社業績及び個人業績連動となっています。

ペアローンについて

我が家はフルタイム共働き世帯のため、住宅ローン控除を最大限に活用するためにペアローンにしました。
住宅ローン控除が使える10年が過ぎたときには妻分の住宅ローンはある程度まとまった額を返済しようと考えています。

フルローンについて

フルローンに関する考え方は、借入期間35年の話と似ています。
後から追加で借りることは基本的にできないので、借りれるだけ借りておこうという考え方です。
返したくなったら返します。
さすがに全額一括返済は無理ですが、私の借入額の半分以上は私の個人金融資産から返すことができます。

以上。

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