賃貸vs持ち家


不動産において、固定金利vs変動金利を超える?永遠のテーマである賃貸vs持ち家。
今回の記事では(少なくとも私の観測範囲では)あまり言及されていない視点についてお話ししたいと思います。

固定金利vs変動金利についての私の考え方は以下の投稿に書いてあります。
我が家の住宅ローンは35年変動金利ボーナス併用ペアローン&フルローン|ハルキ家の0歳からのインデックス投資

私の最近の観測範囲(投資ブログ界隈、家計管理界隈)では、賃貸派が優勢のように感じます。
結婚したらマイホームを買う?(ITTINブログ)
持ち家と賃貸どちらに住むのがいいのか?(旧帝大院卒サラリーマンが株主優待と配当金で資産を増やすブログ)

賃貸のリスク、メリット・デメリット、持ち家のリスク、メリット・デメリットについてはいろいろなところで言及されているのでここでは繰り返しません。
賃貸vs持ち家を語るブロガー諸氏は投資をしている人も多いはずですが、後に述べるような視点で語る人がいないのが意外でした。

ポイントは以下の3つです。
・リスクとリターン
・お金の流れ
・不動産市場の効率性

結論

一概に言えない。

結論になっていない結論ですみません。
ここでブラウザを閉じないでください。。
これから上記の3つのポイントを軸に「賃貸vs持ち家」を考えます。

リスクとリターン

リスク取らずしてリターンなし、です。
賃貸と持ち家のどちらがリスクを取っているのかといえば持ち家です。

賃貸とはある意味、大家に持ち家のリスクを負担してもらっているわけです。
賃貸のメリットとして突発的な修繕費等の支払いが不要であるという意見がありますが、大家側は基本的にはそういったリスクを加味した家賃を設定していると考えるべきです。

ただ、後に述べるように不動産市場は必ずしも効率的ではないですし、需要と供給の関係から、割安な賃貸住宅は存在しえます。

なお、リスクを取れば必ずリターンが得られるわけではもちろん無いので、持ち家が必ず有利という結論ではありません。

お金の流れ

次にお金の流れに着目してみましょう。

賃貸の場合、家賃は大家に渡ります。
(不動産管理会社を経由する場合もあるかもしれません)
その後はどうでしょう?
大家がローンを組んで賃貸用の物件を建築や購入していた場合、家賃の一部(金利分)は金融機関(多くの場合、銀行)に渡ります。

それでは、持ち家の場合はどうでしょう?
多くの場合、住宅ローンを組んで持ち家を購入すると思いますので、やはりこの場合も金利分は金融機関(多くの場合、銀行)に渡ります。

つまり、大家にしても持ち家の購入者にしても、ローンを組んで物件を購入するのであれば金融機関に金利という形で収益が渡ります。
(もちろん、この収益は貸倒れリスクをとった金融機関の正当な報酬なわけで批判する意図はありません)

大家や持ち家購入者が自己資金で住宅を取得すればローンを組んだ場合と違って、金利コストを削減することができます。

不動産市場は効率的か

3つ目の視点は不動産市場の効率性です。
少なくとも株式市場などと比べて、不動産市場は非効率的です。

その理由の一端は不動産は二つとして全く同じ物件が無いからです。

そんなわけで、賃貸にしろ、持ち家にしろ、歪みを見つけてトレードできれば利益を享受できます。
ただし、賃貸の場合は契約更新があるので、更新のタイミングで歪みが訂正(家賃が値上げ)されることがあります。
対して、持ち家の場合は持っている限り、価格の歪みを享受できます。
これもリスクとリターンの関係から理解できますね。

ちなみに、ハルキ家が元々賃貸で住んでいたマンションも明らかに家賃が相場より安かったです。
新築で入居した後、2年程度経って真下の部屋が貸し出されていましたが、家賃(管理費込)はハルキ家と比べて1万円高かったです。
時を同じくして、ハルキ家の家賃が更新のタイミング値上がりしたことは言うまでもありません。

まとめ

賃貸住宅の場合、貸主側は基本的にはリスクを考慮して収益が上がるラインで家賃を設定しているはずである。
そのため、金銭面だけで考えれば持ち家のほうが有利と思われる。

ただし、不動産市場は効率的ではなく、需要と供給の関係もあるため、割安な賃貸物件は存在しうる。
同様に、割安な購入用の物件も存在しうる。

割安な賃貸物件は契約更新のタイミングで価格が訂正されうるが、割安で購入した物件は所有している限り利益を享受できる。

ちなみにハルキ家は以下の通り、新築分譲マンションを購入しているため、バイアスがかかっている可能性は否定できません。
新築分譲マンションを購入しました|ハルキ家の0歳からのインデックス投資

以上。

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