新築マンション購入にかかった諸費用のまとめ(2017年)


※画像はイメージです。

マンション購入にあたっては物件価格の他にも様々な費用がかかります。

今週のSUUMOで「5分で分かる『家のお金』戦略」が特集されていました。
この特集では、どのタイミングでいくらくらいのお金が必要なのか、シミュレーションが載っていました。

今回の記事ではSUUMOのシミュレーションと我が家で実際にかかった諸費用を比較しながらまとめてみました。

前提

シミュレーション

シミュレーションの前提は以下の通りでした。

物件価格:4998万円
専有面積:70.5平米
頭金:998万円
銀行ローンの借入金額:4000万円
金利:全期間固定1.4%
返済期間:35年

我が家

一方、我が家の前提は以下の通りです。

物件価格:60xx万円
専有面積:70平米以上~75平米未満
頭金:1xx万円
銀行ローンの借入金額:59xx万円(ペアローン)
金利:全期間変動
返済期間:35年

【お断り】
特定されかねないため、金額(万の位と10万の位)と専有面積は伏せさせて頂きました。

なお、我が家の住宅ローンについては以下の記事が詳しいです。
我が家の住宅ローンは35年変動金利ボーナス併用ペアローン&フルローン


購入申込時

シミュレーション

合計:10万円
内訳
 申込証拠金:10万円

我が家

合計:0万円

シミュレーションでは申込証拠金として10万円がかかっていましたが、我が家の場合はかかりませんでした。
申込証拠金が不要なのは珍しいケースのようです。


売買契約時

シミュレーション

合計:231万円
内訳
 手付金:230万円(物件価格の4.6%、申込証拠金10万円を足しても4.8%)
 印紙税:1万円

我が家

合計:311.5万円
内訳
 手付金:310万円(物件価格の5%超)
 印紙税:1.5万円

手付金の額が物件価格の5%を超えると手付金の保全措置が取られます。
シミュレーションでは5%に満たないので、保全措置が取られません。
(SUUMO担当者のミス?)

我が家では5%超の手付金を支払ったので保全の対象となりました。

印紙税は物件価格が
 1000万円超5000万円以下の場合、1万円
 5000万円超1億円以下の場合、3万円
となっています。

我が家の場合、物件価格が5000万超なので、本来印紙税が3万円かかるはずですが、1.5万円で済んでいます。
念の為、売買契約書の実物を確認してみましたが、確かに3万円の印紙が貼ってありました。
ちょっとよく覚えていませんが、マンションの売り主業者と折半という扱いだった気がします。

ローン契約時

シミュレーション

合計:約93万円
内訳
 ローン事務手数料:3.24万円
 ローン保証料:82.44万円
 団体信用生命保険料:0円
 印紙税:2万円
 火災保険・地震保険料:約5万円

我が家

合計:約147万円
内訳
 ローン事務手数料:5.4万円
 ローン保証料:約129万円
 団体信用生命保険料:0円
 印紙税:4万円
 火災保険・地震保険料:約7.8万円
 その他諸費用:約0.4万円

我が家はメガバンクで住宅ローンを借りたためか、ローン事務手数料が高めです。
一方、ローン保証料はどちらも借入額の2%程度なので同水準と思われます。

印紙税についてはシミュレーションでは2万円で済んでいますが、我が家は2倍の4万円でした。
我が家はペアローンのため、二重でかかってしまいます。

火災保険については我が家は地震保険無しです。
保険料の水準から判断するにシミュレーションも地震保険無し?と思われます。

我が家ではその他諸費用として3千円ほど計上しました。
印鑑証明や住民票、課税証明、その他ローン審査用の書類(確定申告書控え)の印刷などで費用が必要でした。
ペアローンだと2人分用意しなければならないので若干費用が嵩みます。

給与所得のみであれば源泉徴収票のコピーで事足りますが、私は不動産投資をしているため、課税証明やら確定申告書の控え(3年分)やらが必要でした。。


残金決済・引き渡し時

シミュレーション

合計:約93万円
内訳
 司法書士報酬:約15万円
 登録免許税:11万300円
 修繕積立金:約30万円
固定資産税等の精算:約10万円
 頭金の残金:758万円

我が家

合計:約147万円
内訳
 司法書士報酬+登録免許税:約36万円
 修繕積立金:約50万円
 管理準備金:約3万円
 頭金の残金:150万円
 手付金の差額:-75万円

司法書士報酬と登録免許税の内訳が不明だったため、合計額としましたが、シミュレーションより10万円程度高かったです。
ペアローンのため、共有名義であることが影響しているのでしょうかね。。

修繕積立金はSUUMO本誌では一般的に20万円~40万円程度のケースが多いということでしたが、約50万円でした。
その他、シミュレーションではありませんでしたが、管理準備金も支払っています。

固定資産税の精算については入居時期がバレてしまうため、非公開とさせて頂きました。

我が家では引き渡し後に手付金のうち、諸費用に充当した余りが75万円ほど返ってきました。


合計

SUUMOのシミュレーションでは諸費用の合計は約160万円でした。

一方、我が家では諸費用の合計は約238万円でした。

シミュレーションと我が家では約78万円ほどの差がありました。

ただしこれは、物件価格の差によるローン保証料の差(約46万円)、修繕積立金の差(約20万円)、司法書士報酬・登録免許税の差(約10万円)で大体説明が付きますね。

まとめ

我が家の最終的な諸費用は約238万円(頭金除く)でした。
ただし、売買契約時に手付金として310万円を支払っています。

フルローンでマンションを購入するとしても、未完成の新築の場合は最低でも物件価格の6%くらいのキャッシュがあると安心です。
※逆に5%未満だと購入自体が厳しいかも?

今回は触れませんでしたが、物件の購入に直接かかる費用の他にマンションのオプション料金、引っ越し費用や家具・家電の購入費用も必要です。

これらは敢えてでしょうが、今回のSUUMOでは触れられていませんでしたね。

我が家ではこれらの費用だけで100万円超かかりました。
後日、別の記事にまとめようと思います。

家具・家電は抑えようと思えば最低限に抑える(元々住んでいた家の家具・家電を使い続ける)でしょうが、エアコンは高確率で購入することになる気がします。

以上。

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