6000万円のマンションを買ったら住宅費がマイナスになった話

2019/09/01

不動産

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ばしこ (@harukindex) です。
2017年に新築マンションを購入しました。

価格は6000万円超。

3年間でマンションに投じたお金(住宅費)は1,100万円を超えました。
238万円の諸費用、百数十万円の頭金、住宅ローン返済、管理費、固定資産税などなどですね。
住宅ローン控除による負担減を考慮してこの金額です。

諸費用については以前、記事にしました。


単純に今までにかかった費用を居住月数で割ると、30万円強。

それがどうして住宅費がマイナスになるのか。

家賃は支払った後は返ってこないコストです。
一方、住宅ローンは負債の返済です。
キャッシュアウトがあるのはどちらも同じです。

ただし、持ち家の場合、バランスシートの左側(借方)にはマンション(資産)があり、住宅ローンの返済を行ったとしても資産は消えません。

「マンション評価額」>「住宅ローン残高」という状態がありうるわけです。
(もちろん、逆のパターンもありえます)

ここでは「マンション評価額」(資産)ー「住宅ローン残高」(負債)の金額を「純資産」と表現します。

マンションの価値が減るスピードよりも、住宅ローン残高が減るスピードのほうが早いと「純資産」が積み上がっていきます。

我が家のケースを表にしました。


住宅ローン残高とマンション評価額、そして「純資産」の推移です。
住宅ローン残高とマンション評価額は左目盛り、「純資産」は右目盛りです。

※マンションの評価額は「マンションバリュー」「おうちダイレクト」「イエシル」「HOME'Sプライスマップ」(マネーフォワードと連動)の各サービスの評価額の平均値です。

住宅ローン残高が順調に減っていく一方、マンション評価額は上下があるものの下がるどころか上がっています。

2018年10月には住宅ローン残高をマンション評価額が上回りました。
当時の記事がこちらです。


そして、2019年7月、マンション評価額が販売価格(6000万円~6100万円の間)を上回りました。

2020年10月には純資産が今までにマンションに投じたお金を超えました。

そのため、実質の負担額は100万円強で済んでおり、これを居住月数で割ると5万円を切った、という話になります。

名目家賃(実際にこれまでに支払った費用を居住月数で割った値)と、実質家賃(「純資産」を加味した住宅費)の推移は以下の通りです。


実質家賃が下がっているのはもちろん、名目家賃も緩やかに下っています。
これは居住月数が長くなればその分だけ1ヶ月あたりの初期費用の負担が薄まるためです。
(年に1回上がるタイミングがあるのは繰り上げ返済をしているためです)

実質家賃は、マンションの評価額Upの影響で大きく下がっています。
とうとうマイナス圏に突入しました。

2017年購入した我が家ですらこの状態なので、当時よりももっとマンションが安かった時期に都心や湾岸のタワマンを買った場合などは千万単位のプラスですね。

母の話

もう1つ変則パターンを紹介します。
私の母の話です。

母は、10年以上前に店舗付き住宅(1F :店舗、2~3F:住居)を購入し、1Fの店舗の家賃を受け取りながら、2F~3Fの住居に住んでいます。

購入以来、店舗から受け取る家賃>住宅ローン支払額の状態を保っています。
もちろん、初期費用のキャッシュアウトはあったでしょうが、おそらく既に回収し終えているでしょうね。

家を買って、お金を払うどころか「おこづかい」を貰いながら暮らす、なんとも羨ましい話です。

あらためて考えると、なかなかの兵(つわもの)ですね笑


マンションを買うこと=投資

自覚があるかないかは別として、マンションを買うことは「投資」である。
少なくとも、私はそう考えています。

多くの場合は借金をして(レバレッジをかけて)を買うことになります。
頭金10%でレバレッジ10倍、頭金を20%入れてもレバレッジ5倍の投資です。

万人に勧めるわけでもありません。

伝えたかったのは、
「新築マンションは業者の利益がたっぷり乗っているから買った瞬間に20%値下がりする」
とか無批判に信じ込むのはやめたほうが良い、ということです。

「株は値下がりするから買っては駄目。ギャンブル!」

とか言ってるのと変わらない思うんですよね。


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プロフィール

ばしこ
40代でFat FIREを目指すフルタイム共働き子育て世帯。

2000年 15歳で株式投資を開始
2009年 米国株投資を開始
2011年 不動産投資を開始
2016年 長男(0歳)インデックス投資@ジュニアNISAを開始
2018年 妻(3x歳)インデックス投資@つみたてNISAを開始
2019年 長女(0歳)インデックス投資@ジュニアNISAを開始

mail:basico@hexarys.net

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